ખરીદદારોના હકો મજબૂત; બિલ્ડરો સાવધાન નિયમો નહીં માનશો તો જેલના સળિયા જોવા પડશે !

હવે બિલ્ડરોની મનમાની નહીં ચાલે ; RERAના પાવરફુલ 10 નિયમો

સીટી ન્યૂઝ@ગાંધીનગર

કેન્દ્રીય રેરા કાયદો માત્ર 'કાર્પેટ એરિયા' (ચોખ્ખી વપરાશની જગ્યા) ના આધારે જ ભાવ નક્કી કરવાની વાત કરે છે.

ગુજરાતની વાસ્તવિકતા

ગુજરાત સરકારે સ્થાનિક બિલ્ડરોના એસોસિએશનની રજૂઆત બાદ સુપર બિલ્ટ-અપ એરિયાના આધારે પણ વેચાણ કરવાની છૂટ નિયમોમાં રાખી છે. આ કારણે ગુજરાતમાં ફ્લેટ લેતી વખતે ગ્રાહકોએ સુપર બિલ્ટ-અપ અને કાર્પેટ એરિયા વચ્ચેનો મોટો તફાવત (જે ઘણીવાર ૨૫% થી ૪૦% જેટલો હોય છે) ભોગવવો પડે છે. બિલ્ડરો છટકબારીનો ઉપયોગ કરે છે. કોર્ટનો ચૂકાદો: ગ્રાહક અદાલતે સ્પષ્ટ કહ્યું છે કે, "ગ્રાહકને સુપર બિલ્ટ-અપ એરિયાના નામે લિફ્ટ, ગેલેરી કે કોમન પેસેજને એવા ભાગના પૈસા ચૂકવવા માટે મજબૂર ન કરી શકાય જેનો તે એકલો ઉપયોગ નથી કરતો." મહારાષ્ટ્ર રેરાએ તો આ બાબતે બિલ્ડરો પર દંડ ફટકારવાના કડક આદેશો પણ આપેલા છે.

પઝેશનમાં મોડું થાય તો વ્યાજ

જો બિલ્ડર એગ્રીમેન્ટમાં નક્કી કરેલા સમયે ઘરનો કબજો (Possession) ન આપે, તો ગ્રાહકને પૂરેપૂરા પૈસા વ્યાજ સાથે પાછા મેળવવાનો હક છે. "જો ગ્રાહક પ્રોજેક્ટમાં ચાલુ રહેવા માંગે, તો પઝેશન ન મળે ત્યાં સુધી બિલ્ડરે દર મહિને નિયમ મુજબ વ્યાજ ચૂકવવું પડે છે. બિલ્ડર સમયસર પ્રોજેક્ટ પૂરો ન કરતા હોવાથી ખરીદદારો વર્ષો સુધી એકતરફ ઘણું ભાડું અને બીજી તરફ લોનનો EMI એમ બંનેના ડબલ બોજ હેઠળ કચડાય છે. આ મુશ્કેલીને જોઈને નેશનલ રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપમેન્ટ કાઉન્સિલ અને KPMGના તેમજ તાજેતરના રિપોર્ટમાં રેરાના સેક્શન ૧૮ માં મોટા સુધારાની ભલામણ કરી છે. આ સુઝાવ મુજબ બિલ્ડરે મોડું કરવા બદલ ગ્રાહકને સીધું 'ભાડાનું વળતર' આપવું જોઈએ.

ખરીદદારોને અલગ કેટેગરીમાં વહેંચવાનો પ્રસ્તાવ

NAREDCO ના નવા રિપોર્ટમાં ભલામણ કરાઈ છે કે પઝેશનમાં મોડું થાય ત્યારે ગ્રાહકોને બે ભાગમાં વહેંચી ઉકેલ લાવો. જેઓ પ્રોજેક્ટમાંથી બહાર નીકળવા માંગે છે, તેમને પૂરેપૂરી રકમ વ્યાજ સાથે તાત્કાલિક પાછી મળવી જોઈએ. જેઓ પઝેશનની રાહ જોઈ રહ્યા છે, તેમને બિલ્ડર તરફથી દર મહિને સીધું ભાડું મળવું જોઈએ, જે રેરા ઓથોરિટી નક્કી કરે.

એગ્રીમેન્ટમાં કન્સ્ટ્રક્શન ડેડલાઈન નક્કી હોવી જરૂરી

પઝેશનમાં મોડું થવાનું મુખ્ય કારણ એ છે કે 'એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ'માં બાંધકામ પૂરું થવાની ચોક્કસ સમયસીમા લખેલી હોતી નથી. આ ખામીને દૂર કરવા માટે એગ્રીમેન્ટમાં તારીખ વાઈઝ બાંધકામમાં 'માઈલસ્ટોન' સ્પષ્ટપણે લખવા પડશે અને આ માઈલસ્ટોન કાનૂની રીતે બંધનકર્તા રહેશે.

એડવાન્સ બુકિંગની મર્યાદા (માત્ર 10%)

કોઈપણ પ્રોજેક્ટમાં સત્તાવાર 'એગ્રીમેન્ટ ફોર સેલ' કર્યા વિના બિલ્ડર ગ્રાહક પાસેથી પ્રોજેક્ટની ફુલ કિંમતના ૧૦% થી વધુ રકમ એડવાન્સ કે બુકિંગ પેટે લેવી કાયદેસર રીતે લઈ શકતો નથી.

પ્લાન કે ડિઝાઈનમાં ફેરફાર માટે ગ્રાહકની મંજૂરી જરૂરી

બિલ્ડર પોતાની મરજીથી પ્રોજેક્ટના ઓરિજિનલ સેન્ક્શન પ્લાન, લે-આઉટ કે બિલ્ડિંગની ડિઝાઈનમાં કોઈ ફેરફાર કરી શકતો નથી. જો કોઈ મોટો ફેરફાર કરવો હોય, તો તે પ્રોજેક્ટના ૨/૩ (બે તૃતીયાંશ) ગ્રાહકોની લેખિત મંજૂરી લેવી ફરજિયાત છે.

૫ વર્ષની વૉરંટી (સ્ટ્રક્ચરલ ડિફેક્ટ)

ઘરનો કબજો મળ્યાના ૫ વર્ષની અંદર જો મકાનમાં કોઈ પણ પ્રકારની ગુણવત્તાની ખામી કે લીકેજ જેવી સમસ્યા દેખાય, તો બિલ્ડરે પોતાના ખર્ચે ૩૦ દિવસની અંદર તે સુધારી આપવી પડે છે.

૭૦% રકમ અલગ બેંક એકાઉન્ટમાં

બિલ્ડરે એક પ્રોજેક્ટના પૈસા બીજા પ્રોજેક્ટમાં ડાયવર્ટ ન કરે તે માટે રેરાનો કડક નિયમ છે. ગ્રાહકો પાસેથી મળેલા પૈસાના ૭૦% રકમ અલગ એસ્ક્રો એકાઉન્ટમાં રાખવા પડે છે, જેનો ઉપયોગ માત્ર એ જ પ્રોજેક્ટના બાંધકામ માટે થઈ શકે છે.

મેન્ટેનન્સ ફંડનો હિસાબ અને કોમન એરિયા

જ્યાં સુધી સોસાયટી કે એસોસિએશન સત્તાવાર રીતે ગ્રાહકને ન સોંપાય, ત્યાં સુધી તમામ મેન્ટેનન્સ ખર્ચ બિલ્ડરે ભોગવવો પડે છે. સોસાયટી હેન્ડઓવર કરતી વખતે બિલ્ડરે ગ્રાહકો પાસેથી ઉઘરાવેલા મેન્ટેનન્સ ફંડનો એક-એક રૂપિયાનો ઓડિટેડ હિસાબ અને બાકી બચેલી રકમ સોસાયટીના બેંક એકાઉન્ટમાં ટ્રાન્સફર કરવી ફરજિયાત છે. અગાસી, ઓપન પાર્કિંગ કે કોમન પ્લોટ સોસાયટી બન્યા પછી ગ્રાહકોની માલિકીના બને છે, બિલ્ડર તેને વેચી શકતો નથી.

ફાસ્ટ ટ્રેક વિવાદ નિવારણ

જો બિલ્ડર છેતરપિંડી કરે કે નિયમો તોડે, તો ગ્રાહક રેરા ઓથોરિટી કે ગ્રાહક સુરક્ષામાં ફરિયાદ કરી શકે છે. કાયદા મુજબ રેરાએ આ ફરિયાદોનો નિકાલ ૯૦ દિવસની અંદર કરવાનો હોય છે (જોકે વાસ્તવિક સ્થિતિમાં કેસોના ભારણને લીધે થોડો વધુ સમય લાગી શકે છે), જેનાથી ગ્રાહકોને સિવિલ કોર્ટના લાંબા ચક્કરમાંથી મુક્તિ મળે છે.